Por MARCOS KLEBER RIBEIRO FELIX – Consultor Legislativo do Senado Federal em Transportes
Operações urbanísticas são a nova estratégia para viabilizar empreendimentos ferroviários de passageiros do Brasil. Trazidas pela Lei das Ferrovias, procuram reduzir a necessidade de subsídios em projetos ferroviários de passageiros que têm alta demanda.
O propósito da legislação é modificar o tecido das cidades a partir das estações de trens e metrôs e seus entornos, inserindo novos polos geradores de viagens, como hotéis, residenciais, escritórios e todo tipo de usos mistos que possam rentabilizar o operador ferroviário através de receitas imobiliárias no aluguel e venda desses espaços.
A ideia principal é que a operadora ferroviária não se limite a ser apenas uma empresa de transportes, mas a empresa de desenvolvimento urbano, capaz de criar condições atraentes para que os cidadãos da cidade tenham interesse em se tornar não só seus passageiros, mas seus clientes.
Usos mais racionais e sustentáveis do solo urbano no entorno das estações, com aproveitamentos urbanísticos mais densos e acessíveis a curtas distâncias das estações, em benefício do pedestre e não do automóvel são o foco das operações urbanísticas.
Tornar os demais negócios da operadora ferroviária sua maior fonte de receita, para assim encorajá-la na construção de mais trilhos em um efeito espiral virtuosos de desenvolvimento. Para tanto, a lei previu a possibilidade de que a receita decorrente da revenda ou da exploração imobiliária dos imóveis produzidos com planos de urbanização, de renovação urbana ou de parcelamento ou reparcelamento do solo possam compor a remuneração das operadoras ferroviárias.
Para se ter uma ideia do potencial dessa estratégia, podemos resgatar números de operadoras ferroviárias japonesas que impressionam. A Sotetsu, por exemplo, em 2023 teve apenas 13,7% de suas receitas com venda de bilhetes de passagens. A maior fonte de receitas foram suas lojas no entorno das estações com 36,1% do faturamento. Venda e aluguéis de imóveis representaram 27%. Hotelaria correspondeu a 13,8% da receita, a mesma ordem de grandeza do transporte em si. E todas as demais receitas com propaganda, name rights e demais serviços do grupo corresponderam aos demais 9,4% da receita.
No Brasil, essa possibilidade já foi percebida pelos três novos projetos de autorização de ferrovias de passageiros. O TAV Rio São Paulo estimou em 20% de sua receita com venda e aluguel de imóveis. A Sultrens estimou para seu projeto entre Porto Alegre e Gramado- Canela o mínimo de 6% do seu faturamento com receitas imobiliárias. No projeto de Brasília a Luziânia, a Expresso Planalto Central estima que a receita imobiliária poderá representar entre 15% até 50% da receita, assim como acontece em algumas empresas de trens japonesas.
As operações urbanísticas, trazidas pela Lei das Ferrovias, representam uma nova estratégia para o financiamento de empreendimentos ferroviários de passageiros no Brasil. Através da exploração imobiliária dos entornos das estações de trens e metrôs, as operadoras ferroviárias poderão gerar receitas não tarifárias suficientes para viabilizar novos projetos, diminuindo a dependência de subsídios públicos. Essa estratégia já tem sido adotada, há tempos, com sucesso por operadoras ferroviárias asiáticas e começa a ser explorada no Brasil.
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