Valor Econômico – Um dos projetos logísticos mais aguardados da região metropolitana de São Paulo vive um novo impasse. No fim de outubro, uma declaração de utilidade pública (DUP), publicada no Diário Oficial do Estado, informou que 227,6 mil m2 do terreno que abrigava a fábrica da Ford, em São Bernardo do Campo (SP), será ocupado por um pátio de manobras da nova linha 20-Rosa do Metrô, que ligará a zona oeste da capital a Santo André.
O terreno tem quase um milhão de m2 e foi adquirido em 2020 pela construtora São José, com a intenção de criar um grande condomínio logístico. A proximidade com São Paulo e o fácil acesso rodoviário, com saída para a Anchieta, torna a área um ponto óbvio – e raro – para projetos do tipo.
“O eixo do ABC é muito próximo a São Paulo e não tem mais terreno para desenvolver”, afirma Simone Santos, sócia-diretora da consultoria Binswanger Brazil. “Seria o último muito próximo da capital, o resto está afastado, com acesso complicado, tem muita área de preservação permanente (APP)”.
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Após quatro anos, no entanto, o projeto não havia saído do papel. Já sob os fundos BTG Pactual Logística e SJ AU Logística, da São José e do Credit Suisse, a área da antiga fábrica mudou de mãos mais uma vez. A Prologis, empresa americana de galpões, adquiriu a área no começo de 2024. A empresa não confirma o valor da compra, mas fala-se em R$ 850 milhões.
O projeto da Prologis era fazer um condomínio logístico de quase 450 mil m2. Hermano Souza, country manager da empresa no Brasil, afirma que também havia o planejamento de instalar ali um parque tecnológico, com data centers. O investimento previsto da Prologis no projeto era de R$ 33 bilhões. Tudo está suspenso.
Em julho, o Diário do Grande ABC afirmou que fontes internas do Palácio dos Bandeirantes apontavam o terreno da fábrica da Ford como uma possibilidade para o pátio de manobras da nova linha. “Ficamos sabendo através da mídia”, afirma Souza. Se seguiu uma série de encontros entre a empresa e o Metrô, para tentar uma saída.
A área útil do terreno, segundo a Prologis, é de 650 mil m2. A desenvolvedora fez uma proposta: realizar o pátio em 166 mil m2, o que ainda seria viável para eles e para o Metrô, de acordo com a empresa.
A DUP, no entanto, separa volume quase 40% maior. “O Metrô dialogou com a atual proprietária do terreno e apresentou os argumentos técnicos que demonstram que a área oferecida não atende aos requisitos necessários, podendo inviabilizar a implantação do pátio e dificultar a construção da linha”, afirma o Metrô, em nota, acrescentando que o pátio vai servir “como ponto estratégico para a partida de duas tuneladoras (tatuzões)”, e que “estudou exaustivamente todas as alternativas técnicas para a implantação do pátio”.
“O eixo do ABC é muito próximo a São Paulo e não tem mais terrenos”
— Simone Santos
Com a área paralisada, a Prologis decidiu parar todo o projeto, que já estava com as aprovações necessárias, incluindo licenças ambientais e um plano de descontaminação, afirma o executivo. De acordo com Souza, a área que sobraria para a empresa tem declives e acessos que inviabilizam o condomínio. A previsão da Prologis é de que empreendimento iria gerar 12 mil empregos.
Já o Metrô afirma que a instalação da estrutura vai poupar a desapropriação de “no mínimo, 10 mil m2 de imóveis, inclusive residenciais”, e que a nova linha vai gerar quase 10 mil empregos.
Santos analisa que esse tipo de embate com a infraestrutura urbana é mais comum em projetos residenciais. É a primeira vez que ocorre com galpões logísticos, o que também é um sinal dos tempos: os galpões estão se aproximando das zonas urbanas, para viabilizar as entregas rápidas.
“O mercado de galpões está esperando ansiosamente por esse projeto e tem demanda para ele”, afirma Santos, ressaltando que não há outro condomínio daquele tamanho no entorno. Poderia ser o primeiro empreendimento logístico a romper a barreira dos R$ 50 pedidos por metro quadrado, diz. A média no Estado de São Paulo foi de R$ 29,80, no terceiro trimestre.
A Prologis tem, ao todo, 1,8 milhão de m2 de galpões em seu portfólio, 80% disso em São Paulo e o restante no Rio – ou seja, o projeto em São Bernardo elevaria o portfólio em 25%. Além desse empreendimento, a Prologis está construindo um condomínio de 200 mil m2 no entorno da rodovia Raposo Tavares.
Segundo Souza, a decisão do Metrô causou surpresa na matriz da empresa, nos Estados Unidos. Antes da compra, a Prologis havia feito uma checagem de possíveis interesses de desapropriação, e não encontrou nada. “Quando falamos de investimento desse tamanho, naturalmente gera uma certa insegurança”, diz. “Temos tentado fazer com que nossos investidores não olhem para o Brasil [de forma] diferente”.
O Metrô destaca que a linha vai beneficiar 1,4 milhão de pessoas. “Não somos contra o metrô”, diz Souza, que afirma ainda ter esperança em negociação, embora a DUP seja o primeiro passo para a desapropriação.
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