Retração do mercado imobiliário castiga projetos do Porto Maravilha

Menina dos olhos do prefeito Eduardo Paes, o projeto de
reurbanização da zona portuária do Rio de Janeiro – o Porto Maravilha – está
sendo duramente atingido pela retração do mercado imobiliário. A revitalização
urbana da área de 5 milhões de metros quadrados prossegue em ritmo acelerado,
mas dos 15 empreendimentos imobiliários negociados até agora, quase a metade
teve contratos congelados, à espera de uma melhora nas condições
econômicas.

Criado a partir de recursos do Fundo de Garantia por Tempo
de Serviços (FGTS), o fundo imobiliário responsável por custear a
infraestrutura urbana do projeto acumulou rendimento de 2,06% no ano passado,
frente uma inflação de 10,67% medida pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo
(IPCA). A Caixa Econômica Federal – gestora do fundo – ressalta que o
investimento é de longo prazo e que não houve cancelamento formal de nenhum
empreendimento.

Na prática, porém, sobram exemplos de projetos paralisados.
As Trump Towers – conjunto de cinco torres de 150 metros de altura e 38 andares
que levaria o nome do bilionário americano – não passaram da fase de
terraplanagem. Mesmo assim, a possibilidade de Donald Trump sofrer prejuízo é
virtualmente zero: o candidato republicano à Presidência da República do seus
país não fez qualquer investimento, apenas licenciou sua marca. O projeto de
engenharia está concluído, mas a construção foi adiada por tempo indeterminado
justamente por causa da crise econômica, afirma um consultor que prefere não se
identificar.

Não saiu do papel também o megaempreendimento proposto pela
construtora RJZ Cyrella, que pretendia usar a uma área de 450 mil metros
quadrados no terreno antigo Gasômetro. O projeto tinha uso misto, incluindo
shopping center, prédios residenciais e comerciais e hotéis. Pelo menos desde o
início do ano passado a empreiteira estuda o que fazer no terreno. Perguntada
sobre o custo estimado do empreendimento, a empresa não respondeu, mas a
estimativa de especialistas é de que o valor chegaria a R$ 10 bilhões.

O receio de que novos lançamentos engrossem o estoque de
imóveis já concluídos sem comprador está diretamente relacionado a números de
mercado. Este ano devem ser entregues cerca de 250 mil metros quadrados em
prédios comerciais no Rio, sem contar os inaugurados na Barra da Tijuca, região
que recebe os maiores investimentos por causa da Olimpíada. É um volume quatro
vezes maior do que o total registrado entre 2007 e 2012 – os empreendimentos
entregues agora começaram a ser construídos antes do avanço da crise. É um
volume quatro vezes maior do que o total registrado entre 2007 e 2012 – os
empreendimentos entregues agora começaram a ser construídos antes do avanço da
crise.

Não vamos insistir nos prazos porque isso geraria
sobre oferta, reconhece Victor Hugo, técnico da Superintendência Nacional
de Fundos de Investimentos Especiais da Caixa Econômica Federal (CEF),
referindo-se ao cumprimento dos prazos previstos em contrato para conclusão das
obras.

Estruturado com recursos do FGTS e gerido pela Caixa, o
Fundo de Investimento Imobiliário Porto Maravilha (FIIPM) pagou R$ 3,5 bilhões
em 2011 por todo o estoque de Certificados de Potencial Adicional de Construção
(Cepacs), títulos emitidos pela Prefeitura para custear o projeto de
revitalização da zona portuária. Ao adquirir os papéis o fundo assumiu o
compromisso de pagar ao longo de 15 anos as despesas relacionadas à
reestruturação da área. Orçado em R$ 8 bilhões (em valores de junho de 2011), o
projeto inclui, além de obras viárias, a implantação de redes de saneamento,
energia e telecomunicações.

Para fazer frente aos R$ 8 bilhões em despesas, o fundo
aposta na valorização dos Cepacs, que quase triplicaram de preço desde 2011,
chegando ao patamar de R$ 1.592,86 no fim do ano passado. Mas, num horizonte de
tempo mais curto, a variação foi menor: 5% entre 2014 e 2015, de acordo com as
demonstrações financeiras do fundo. Ainda de acordo com o documento, não houve
leilões dos Cepacs que compõem a carteira do fundo em 2015 e apenas 38 papéis
foram vendidos ao longo do ano.

Do estoque inicial de 6,43 milhões de Cepacs em poder do
fundo, cerca de dois milhões já foram negociados no mercado. Mas apenas 565,7
mil (8,79% do estoque total) foram efetivamente consumidos em empreendimentos
imobiliários. O consumo se dá quando uma incorporadora constrói na região
edifícios maiores do que o permitido pela lei de zoneamento urbano. Cerca
de 100 mil Cepacs foram vendidos [a construtoras], em dinheiro, o restante é de
participações [do FIIPM] em projetos, conta Victor Hugo, da Caixa. Em
março, a Operação Lava Jato encontrou registro de propina em obra do Porto
Maravilha. Segundo relatos feitos por delatores da Carioca Engenharia (Ricardo
Pernambuco e Ricardo Pernambuco Jr.), o deputado Eduardo Cunha cobrou R$ 52
milhões para garantir a liberação de verbas do fundo de investimentos do FGTS
para o Porto Maravilha.