Sérgio Avelleda
é sócio-fundador da Urucuia: Mobilidade Urbana e coordenador do Núcleo de Mobilidade Urbana do Laboratório Arq.Futuro de Cidades do Insper
A expansão e qualificação da infraestrutura urbana têm efeitos notórios sobre o valor dos imóveis. Corredores de ônibus, metrôs, parques e saneamento valorizam significativamente o entorno em que são implantados.
No entanto, essa valorização patrimonial, que resulta do esforço coletivo da sociedade, costuma beneficiar apenas alguns poucos proprietários — gerando um enriquecimento sem causa à custa de recursos públicos.
Ao mesmo tempo, existe uma demanda imensa por investimentos em infraestrutura. As mudanças climáticas, por exemplo, exigem uma reação imediata para a descarbonização das cidades. Segundo a Coalizão para Descarbonização do Transporte vamos precisar de 53 bilhões de reais de investimentos para promover sistemas de transporte sustentáveis, especialmente metrôs e trens, nos próximos anos. É preciso achar novas fontes de recursos, com urgência.
A Constituição Federal previu, já há décadas, a figura da Contribuição de Melhoria, justamente para capturar parte desse ganho. Mas, na prática, essa ferramenta é pouco utilizada. Dentre os motivos, destacam-se o alto custo político de sua cobrança e a dificuldade de exigir pagamento imediato em dinheiro de proprietários que não tenham liquidez — mesmo que tenham obtido expressivo aumento patrimonial.
Diante desse desafio, penso que poderíamos desenvolver uma proposta inovadora: o Certificado de Valorização Imobiliária Decorrente de Obra Pública (CVI). Trata-se de um instrumento jurídico-financeiro que permite ao poder público capturar o ganho de valor gerado por obras públicas sem onerar imediatamente os proprietários dos imóveis beneficiados.
Como funcionaria o Certificado de Valorização Imobiliária?
Fase 1 – Avaliação inicial
Antes da conclusão da obra pública, o Estado realiza uma avaliação imobiliária rigorosa na região a ser beneficiada. Para isso, pode utilizar mecanismos de sigilo e recorrer a bases de dados primárias e secundárias, como por exemplo, transações imobiliárias recentes, registradas nos Cartórios de Registros de Imóveis. O objetivo é atribuir um valor comercial de referência aos imóveis da área, antes do impacto da nova infraestrutura.
Fase 2 – Avaliação pós-obra e emissão do título
Seis meses após a inauguração da obra, realiza-se uma nova avaliação imobiliária. A valorização é calculada pela diferença entre os dois valores apurados, descontada a inflação. Esse acréscimo patrimonial lastreia a emissão do CVI.
A partir disso, o Cartório de Registro de Imóveis averba o acréscimo patrimonial e registra que parte do imóvel agora pertence, em termos patrimoniais, ao detentor do título — embora o proprietário original continue com todos os direitos civis e de uso. Importante destacar que o detentor do título não responde por dívidas do imóvel e nem pelas suas respectivas obrigações tributárias.
Fase 3 – Exercício da preferência e comercialização
O proprietário do imóvel terá 90 dias para adquirir o CVI, com desconto significativo sobre o valor nominal. Caso não o faça, o título poderá ser negociado no mercado, permitindo que investidores comprem esse direito futuro de participação na valorização.
O título será liquidado em qualquer transmissão onerosa da propriedade (venda, por exemplo), momento em que o valor da venda será dividido entre o proprietário e o detentor do CVI, conforme o percentual de participação definido. O detentor do CVI terá sempre direito de preferência para adquirir a parte do proprietário.
Fase 4 – Liquidação forçada após 40 anos
Caso o título não tenha sido liquidado no prazo de 40 anos, o detentor do CVI poderá requerer a dissolução do condomínio formado com o proprietário, possibilitando a venda do imóvel e a repartição dos valores obtidos.
Vantagens do modelo proposto
O Certificado de Valorização Imobiliária apresenta várias virtudes:
- Justiça fiscal e distributiva: aqueles que se beneficiam diretamente da valorização urbana contribuem proporcionalmente ao financiamento da obra que gerou esse benefício.
- Viabilidade política e financeira: como não exige pagamento imediato e em dinheiro, reduz a resistência política e social que inviabiliza a contribuição de melhoria tradicional.
- Estímulo ao mercado de capitais: ao permitir a comercialização do título, atrai investidores e cria um novo mecanismo de financiamento da infraestrutura urbana.
- Preservação da propriedade: o proprietário mantém a posse e o uso pleno do imóvel, cedendo apenas parte do valor agregado em caso de venda ou após quatro décadas.
Os valores arrecadados poderão ser cedidos diretamente a financiadores de operações estruturadas como PPPs e Project Finance, por exemplo, ampliando a financiabilidade dos projetos de infraestrutura urbana.
A proposta do Certificado de Valorização Imobiliária é uma alternativa criativa e equilibrada para resolver uma equação antiga: como financiar grandes obras públicas sem sobrecarregar o erário e sem gerar injustiças patrimoniais. Ao vincular o retorno financeiro à valorização efetivamente percebida e ao momento da realização de ganho, o modelo respeita a liquidez dos proprietários e torna viável a captura de parte dos frutos gerados pela cidade que se transforma.
Lanço a ideia, aqui neste singelo espaço. Espero que a partir dela floresça o debate e possamos, com passos concretos, resolvermos dois problemas: a injustiça da captura da valorização gerada pelo esforço de todos os contribuintes por poucos felizardos e o aumento de fontes de financiamento da infraestrutura urbana.
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